【火热】下乡开个文艺范儿的民宿，一度是很多大城市白领的梦想。抛弃大城市的烦躁和压抑感，在一片青山秀水中，拥有一套自己做主的空间（房子），每天还能通过接待游客挣钱，而且还收入不菲的生活，至今都吸引着不少年轻人。网上各种网红民宿和网红民宿主们的成功，更是直接刺激着很多人，引领着人们把目光投向乡村民宿创业。同时，由于近年类，旅游业火热的发展，有些想借投资理财的人们，还有些商业公司、投资集团也进入了这个领域，给民宿业带了激烈竞争。
【水深】在各媒体的报道中，比较一致的认可：现在80%的民宿都处于亏损或未能收回投资的状态。在我们和民宿主的交流中得知，每年都有相当数量的民宿由于经营不下去等原因被转手。
水深火热中，还是有些民宿屹立不倒，经营者们也过着“轻松惬意的日子，拿着不多不少但令人羡慕的收入”。
那么，他们是谁，他们又为何如此与众不同，民宿投资经营要过哪个坎儿，投资运营有哪些特点？
说明，本文基于我在手机APP“凯盛专家”内的音频整理而成。想听音频的可以去这个APP上收听。
谈到轻松玩转民宿的经营者们，我们不得不说，他们都有一个特征，就是经营着单体小民宿。此类民宿一般的特征是，体量不大，客房数量在10间房左右，一栋小楼，一个院子的规模。
只是围绕着这类民宿进行解说，我们在这里不谈那些投资集团、企业和开发公司动辄投入亿元、十亿百亿元开发的大型连锁民宿项目
如果想知道为啥有些民宿主可以轻松玩转他们的民宿，就先要了解此类民宿的一般性投资和运营规律。根据和民宿主们的交流，可以梳理出如下的特点。
要想过上那种“睡到自然醒，每日就是收拾打理好自己的精致民宿，闲时和来住宿的朋友们喝茶聊天，以民宿为收入来源”的那种舒适惬意乡居生活，首先得投入资金选址建设或改建一套乡间的房子。这个投入，以2018年现在的行情来看，一般都在百万元人民币左右。说到开民宿的时机，现在不能说是投资运营民宿的最好时候。相对以前，投入金额高了很多，竞争者也多，回收的周期和风险都相应比以前大。
举个例子。一个认识多年的前民宿业主，在2011年底2012年初的时候把北京的房子卖了近百万元，拿出45万元到西南一个旅游圣地投了一个三层小楼共计10间房，带天井和独立院落的民宿。那时还不流行民宿这个词，那时我们还都称其为“青旅”甚至“农家院”呢。但放到今天看，绝对是一个标准的民宿，城市住房的配置，卫生间洗浴设备和现代化的家电、无线网络均都配备齐全。作为一个设计师，他的小院和独栋小楼自然设计得独有韵味。初期投资约45万元人民币，3年后投资就基本收回了。到了2016年也就是第5年的时候，他就用做民宿的收益，在附近的城市买了两套房，之后就急流勇退，把民宿转让出去了。
如果是现在投资做民宿，不用说那个西南旅游圣地，就是在北方一些大城市附近，初期投资金额一般都要百万元左右了。即便不到百万元，70到80万元总是需要的。这里边还要看是不是请设计师设计，购买的是什么样的家具和卫浴设备。这一部分的费用，伸缩还是比较大的。在和正在经营的民宿主的接触过程中发现，大部分民宿主的投资都在150万元左右，包括房屋建设（改建）和设计软装等等，但不包括地租（就是土地流转费用巴沙体育，通常来讲就是宅基地的使用租金，一般都是一年一万元左右的价格，土地流转网上是这个数据）。在某些风景名胜区附近，如果是租农民的房改造，租金就会更贵，据说像大理古城中，即使改造当地居民的房，每年还要向当地人支付租金8至9万元。请特别注意一点，就是土地性质和规划用途。民宿一般要建在宅基地上，投入前一定搞清建筑物下的土地性质，如果是耕地或林地等非宅基地、非居住或非商业用地，很有可能在环保治理或清理整顿中被拆除，这个风险一定要纳入考量范围。
投入对应的是产出，或者说是资金的回收周期。像上文中那个3年多收回投资的案例，现在已经不常见了。由于近三四年很多人涌入民宿行业，很多甚至很多商业公司进入这个领域，导致市场上的竞争加剧，租金成本上升而零售价格涨幅不大。从很多数据来看，通常5年能收回投入的百万元资金，保持总体不亏不盈就是不错的情况了。网上有个帖子，列出了一系列的计算推演过程，说8年能收回的就是正常了。有些民宿主甚至将回本目标设定为10年，10年是什么感觉啊？那些动不动投资上亿元的景区项目的回收期，一般也就在10年左右了。可见现在民宿投资回报周期之长，市场竞争之激烈了。
此外，从运营角度来讲，每隔3到5年，对民宿进行重新的设计和装修，进行相应施工可能也是必要的。从网上的信息得知，这种实际操作的现象也存在。毕竟，民宿是升级换代了的农家乐或是青旅，民宿主要根据消费者的喜好，及时调整风格，更换相应的装修，保持所有的设备设施好用且跟得上时代潮流，才能赢得好的口碑，吸引到消费者来买单。但这笔投入，民宿主要做到心里有数。
上文说的都是民宿创业时初期的大笔投入。民宿开业后进入运营期，涉及的就是些相对固定的、常规性支出。比如，上文中的那位已经急流勇退的民宿业主，他除了自己打理外，还雇佣了一个经理负责日常管理，此外，还雇有服务员（有的也叫管家）提供专职服务。这些人工成本必然发生，但金额不大。大家可在网上找找相关的帖子，一般都是雇请当地乡亲们，每月二三千元一个人，至于水电燃气费、提供餐饮的食品成本等等，也不是大笔支出，根据各地物价而不同，这里就不赘述了。相对来讲，民宿经营的日常支出肯定是比城里开酒店低很多。在日常运营中，节流很重要，开源更重要。最要花费心思的就是收入。收入来自于客源，客源又来自于什么？
这里就不得不强调，品牌IP对于民宿经营来讲，至关重要。上文中的那位急流勇退民宿主，在他经营期间，超过一半的客人或是慕名前去的，或是经朋友们推荐过去的。从社会学角度讲，该民宿主在某个细分人群中有一定的知名度；用这两年火热的营销术语讲，在该细分人群中IP强大。只要该类人群想到节假日的度假和旅游出行，大家首先想到就是他的民宿。一到节假日，大家纷纷从全国各地去他的民宿度假，有些人遇到间隔年或间隔月，也会去他家民宿住上几天。虽然在网上搜，不大能搜到他家民宿的信息，他家比较低调，品牌从来都是通过社群内的口碑传播。但就是这样，他家民宿50%以上的客人，都来自那个人群，品牌和IP对于一个乡村民宿的日常运营的重要性，由此可见一斑。
至于产品，他家的产品就是住宿收费，所有收入都来自于住宿费。平日他家的价格也就在100多元人民币，到了节假日，也只是收200多人民币而已。这样定价，既有对社区客源和普通客源间关系的平衡，更多的因素，用他自己的话讲，就是“懒得花功夫，能维持就可以了”。
这位民宿主赶上了民宿发展的热潮，享受到了民宿发展的红利，仅靠自身的品牌和IP，再加上当地作为度假休闲的圣地，客源自动上门，就那么随随便便、轻轻松松地玩了几年，淘到一桶金，买下了附近城市的两套房子，于2018年初民宿竞争激烈的时候，抽身而退了民宿。而对于近两三年的民宿创业者而言，民宿运营则没有这么地轻松容易了。接触到的另一家民宿，去年在我国南方一个非常知名的旅游圣地开业了。这家虽然还没有盈利，但通过打造精致独到的产品，还是保持了较好的增长态势。比起上文那位比较懒惰的急流勇退者，这家民宿主，更有经营意识，在产品打造上追求匠人精神。他打造的在地亲子产品，以民宿住宿为基础，充分利用了民宿周边的溪流、树林、生物资源。他白天带着游客们享受当地的自然野趣，还请受过良好教育的民宿管家陪着游客体验，传授自然科学知识，晚上则享受他家现代化、舒适的民宿生活。通常这样一套产品（含住宿、餐、两日以上的周边活动）可以卖到2000元以上。到了旅游旺季，如暑期、长假，也是供不应求。尽管如此，他也不能在短短一两年内收回投入，总体来说还处于未盈利状态。原因就在于，不论多强的品牌IP，多好的民宿产品，都有一个半年旺的瓶颈。无论气候多么宜人、适合终年居住，还是有多位民宿业主告诉我，一年365天中，能有180天到200天，民宿会有客人，肯定会有收入。但此外近半年的日子，少有游客上门。这也就是我为什么会总结为“半年收入半年闲”的原因。不管怎么说，做民宿，品牌、IP、口碑很重要，产品一定要打造好，此类小民宿的主人要亲力亲为照顾好客人，再借助各种网络销售平台，在线旅游平台的分销，才能保持相对较好的游客量，维持住日常的运维。
如此看来，经营民宿，也不是像网上传的那样轻松自在，“睡到自然醒，日常就是收拾收拾房间，闲了就和亲友们喝喝茶，聊聊天，轻轻松松地还把钱给挣了，而且还挣的不少。” 对于普通人，特别是将自己的主要资金投入，又没有其他收入，指望着民宿能带来收入，依靠民宿生活的人而言，投资经营民宿不是一条轻松之路。网上也有各种帖子，在经过各种投入产出比计算后，得出民宿经营不易盈利，甚至说80%的民宿不盈利。这些说法，倒也不是空穴来风。特别是在近两年很多人进入民宿领域，竞争激烈的情况下，每年都有关门转让的民宿。
实际上，民宿远非想象中那么赚钱，特别是个体经营单体民宿。即便是半月央视报道的最火热的浙江民宿，收入又如何？
根据中国旅游报的报道，“2017年，磐安县尖山镇陈界村80多户民宿接待游客8万多人次，总收入达630万元”。平均每家民宿的年均收入仅为78750元，年均接待1000人，平均每位客人的消费才78.75元。
如此说来，水深火热的乡村单体民宿，看起来并不是一个很好的投资和经营项目。那些玩转民宿的经营者们又是谁，到底哪些人适合下乡投资民宿，并享受经营民宿之乐？
民宿创业的适合与不适合是相对的。通过对多家民宿主的访谈，我发现，至少有两类人适合去做乡村小民宿。一种，就是以打造乡村高品质居住环境，以为自己创造一个良好的工作和居住为根本目标的人们。这些人多具有一定文艺气息，已经有一定的事业基础。比如，一些艺术家（常见的是画家）、建筑设计师，网络上的博主、自媒体人等。他们在给自己打造一个位于乡村的“家”的同时，又以共享经济的形式，或通过口碑相传、或通过各种社交媒体平台，获得客人。经营更多在于乐趣和分享，在于交友，顺便挣了钱。“民宿必须盈利”的压力几乎不存在。实现了，“在一个空气清新的大自然中，睡到自然醒，自主安排工作时间，闲了就和好友们喝茶聊天”的网传民宿主的生活。
还有一种，就是回乡创业者。一个熟人，在北漂了一段时间后，回老家和家里人一起开了民宿。他家位于北方某大城市附近的一个小有名气的旅游区，每年旅游季节一到，客流量本身就不错。民宿建在自家的宅基地上，除了请设计师精心设计，投入了一笔不高的改造建设费用后，日常都是家里人一起运营，接待照顾客人，也没啥费用。一个暑期下来，收入也不错。民宿运营的压力也不大，无需在产品上特意付出精力，赶上了中国旅游业的发展黄金时期，不愁客人，日子过得也很闲适惬意。
以上是我一个旅游业的老司机的一家之言，不想掺和那些大型的旅游集团，仅供普通人参考，不当之处，您别忘心里去。谢谢大家！
此外，对于想投入资金，开自己的民宿，又不知道怎么办好的人。可以找些专业的机构帮助您。有些专业的公司，专门做民宿产业链上的各个环节。据我所知，宅基地流转、民宿设计规划、民宿投资咨询、民宿代运营，民宿培训等等。对于有钱想通过投资民宿来获得收益的人，也有很多民宿众筹平台可以考虑。总之，民宿产业链是早已形成。需要什么服务，都有供应者。建议每个人根据自身情况，多听多看多参考，再根据自身情况决定怎么参与到民宿行业。
限于音频的时间关系，很多细节不能展开。对于相关内容感兴趣，希望了解某些信息，或随便聊聊，吐槽自己遇到的坑的朋友，可以联系我再深聊。
最后声明：我不代表任何机构发布观点，我做语音节目，仅为了分享，仅供大家参考。如果您觉得好，欢迎打赏，欢迎分享推给朋友们。请理解，我绝不是专家，也不把自己当专家去看。我只是一个常年关注旅游产业，有十余年旅行社、在线旅游、目的地推广实操经验的老手，充其量，也只配得上
的头衔。如果您想听、想读到的是那些张嘴闭嘴“大数据、人工智能”，拥有政府颁发的“专家”证书和顾问头衔，科研院所学者身份，行业领袖和舆论红人的光环等人士的见解，抱歉，我不是，我没有。请直接关闭或跳出当前界面吧，我别耽误您的宝贵时间了。我能做的就是，摸着我的良心说话；把我接收到的信息，在加上个性化的理性分析，得出的心得体会分享给您。拒绝夸大渲染，无中生有，拒绝吹捧和忽悠。即便做广告也要实事求是。尽管如此，错漏百出、坐井观天的概率还是会很高，如果您坚持听下去，还请您多包涵，有问题请指出，有硬伤请批评，就事论事，请不要扩大化；有建议欢迎提出，欢迎交流。